DCF 계산기로 주당 4만 원, 세법은 2만 3천 원? 비상장주식 증여세는 어느 숫자로 낼까 (2026)

📌 결론부터 — 30초 요약

DCF 계산기 값만으로 증여세·상속세 신고가액이 자동으로 정해지지는 않습니다. 먼저 시가를 확인하고, 시가를 산정하기 어려우면 세법이 정한 산식, 이른바 보충적 평가방법으로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제3항·제63조 제1항 제1호 나목).

세법 산식은 이렇게 생겼습니다 — 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제1항.

- 1주당 순손익가치 3 : 순자산가치 2 비율로 가중평균 (부동산과다보유법인은 2 : 3)

- 그 값이 1주당 순자산가치의 80%보다 낮으면 80% 금액으로 끌어올림

- 순손익가치 = 최근 3년 1주당 순손익의 3 : 2 : 1 가중평균 ÷ 10% (시행령 제56조 제1항, 시행규칙 제17조)

DCF는 미래를 할인하고, 세법은 과거 3년을 봅니다. 그래서 두 숫자가 벌어집니다.

DCF라는 평가방법 자체를 세법 절차에 올리는 길은 평가심의위원회 심의 신청입니다(시행령 제54조 제6항). 조건이 붙습니다. 납세자가 DCF 등으로 평가한 가액이 보충적 평가액의 100분의 70에서 100분의 130까지 범위 안인 경우로 한정됩니다. 신청은 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전, 상속이면 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지입니다(시행령 제49조의2 제5항).

이것과 별개로, DCF를 참고해 실제로 체결한 거래가액은 따로 따집니다. 평가기간 안의 매매이고 특수관계인 간 부당 거래나 소액 거래 등 제외 사유에 해당하지 않으면 시가로 인정될 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 제1호). 이때 판단 대상은 DCF 숫자가 아니라 그 거래가액입니다.

예를 들어 보충적 평가액이 주당 23,000원인 회사라면 신청할 수 있는 가액은 16,100원에서 29,900원 사이입니다. DCF 평가액이 40,000원이라면 이 범위 밖이라 그 가액으로는 심의 신청 요건을 채우지 못합니다. 범위 안에 들어도 신청한 DCF 가액이 그대로 채택되는 것은 아닙니다.

💡 DCF 계산기 옆에 세법 계산기도 한 번 돌려 보세요. 최근 3년 순이익과 순자산만 넣으면 상증세법 산식으로 주당 가격이 나옵니다 → 비상장주식 가치평가 계산기 열기 (회원 로그인 후 이용) · 로그인 없이 먼저 읽기: 가업승계 가이드

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👤 이런 고민, 익숙하시죠?

"투자 받을 때 회계법인이 DCF로 우리 회사 주식을 꽤 높게 봤거든요. 자녀한테 지분을 넘길 때도 그 가격으로 신고해야 하나요?"

가업승계를 준비하는 대표님들이 자주 묻는 질문입니다. 반대 방향 질문도 똑같이 많아요.

"인터넷 DCF 계산기에 넣어 봤더니 생각보다 낮게 나오던데, 이걸로 증여세 신고하면 안 되나요?"

두 질문의 답은 같습니다. 증여세를 계산하는 가격은 DCF 계산기가 아니라 세법이 정합니다. 오늘은 그 세법 가격이 어떻게 만들어지는지, DCF 숫자는 어디에 쓰이는지, 그리고 DCF 평가액으로 심의를 신청하는 절차와 DCF를 참고해 실제로 거래한 가격이 시가로 인정되는 경우가 어떻게 다른지 순서대로 풀어 드릴게요.

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📖 시작하기 전에 — 용어 5개만 풀고 갑니다

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1. DCF 계산기와 세법 계산기는 무엇을 넣고 돌리나요?

🎯 한 줄 요약

DCF 계산기는 미래 현금흐름과 할인율을 넣고, 세법 계산기는 과거 3년 이익과 오늘의 순자산을 넣습니다. 입력값이 다르니 결과가 다를 수밖에 없습니다.

📝 쉽게 말하면

과수원 하나를 판다고 생각해 보세요.

사는 사람은 이렇게 셈합니다. "올해 묘목을 새로 심었으니 5년 뒤엔 수확이 두 배가 될 거야. 그걸 지금 돈으로 환산하면 얼마지?" 이게 DCF입니다. 앞으로의 수확을 보고 값을 매깁니다.

세무서는 다르게 셈합니다. "지난 3년 동안 수확이 얼마였지? 땅과 창고는 지금 얼마지?" 이게 보충적 평가방법의 기본 산식입니다. 원칙적으로 이미 확인된 숫자를 봅니다.

한 줄로 줄이면 이렇습니다. 망원경으로 앞을 내다보느냐, 눌러 말린 잎으로 지난 계절을 확인하느냐. 같은 과수원인데 쓰는 도구가 다르니 값이 다를 수밖에 없어요.

기본 산식이 과거를 보는 이유는 단순해요. 미래 전망은 누가 쓰느냐에 따라 얼마든지 달라지기 때문입니다. 할인율을 1%포인트만 바꿔도 DCF 결과는 크게 움직입니다. 과세 기준은 누가 계산해도 같은 값이 나와야 하니, 기본 산식은 과거 실적과 장부에 기댑니다. 다만 세법이 미래를 전혀 안 보는 건 아니에요. 요건을 갖추면 미래 추정이익을 쓰는 특례(상속세 및 증여세법 시행령 제56조 제2항, 아래 5-1)와 DCF 등으로 평가한 가액을 평가심의위원회에 내는 절차(같은 시행령 제54조 제6항, 아래 4-3)가 따로 있습니다.

💡 대표님들이 가장 많이 묻는 게 이거예요. "투자 받을 때 DCF 평가서랑 세법 계산 결과가 두 배 가까이 차이 나는데, 어느 쪽이 틀린 거예요?" 답은 둘 다 맞는 숫자라는 겁니다. 쓰는 곳이 다를 뿐이에요.

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2. 비상장주식 세법 평가(보충적 평가), 계산 순서는 어떻게 되나요?

🎯 한 줄 요약

① 순손익가치 ② 순자산가치 ③ 3 : 2 가중평균 ④ 80% 하한 비교. 이 네 걸음이면 세법 가격이 나옵니다.

📌 한 가지 예외만 알아 두세요. 우리 회사가 다른 비상장회사 주식을 그 회사 발행주식의 10% 이하로 갖고 있다면, 순자산가치를 계산할 때 그 주식은 시가가 없으면 취득가액으로 평가할 수 있습니다(시행령 제54조 제3항). 부동산·주식이 자산의 80% 이상인 회사처럼 순자산가치만으로 평가하는 경우는 아래 FAQ Q8에 정리했습니다.

📝 쉽게 말하면

시행령 제54조 제1항 원문은 이렇게 적습니다.

"1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율 […] 로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다."

괄호로 줄인 부분에는 예외가 들어 있습니다. 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인, 흔히 부동산과다보유법인이라 부르는 회사는 비율이 2 : 3으로 뒤집힙니다. 부동산이 많은 회사는 재산 쪽 무게를 더 두라는 뜻이에요. 저도 처음 이 조항을 봤을 때 "왜 거꾸로지?" 싶었는데, 이익보다 건물이 회사 값을 정하는 곳이니 그럴 만하더라고요.

2-1. 예시 A — 이익이 늘고 있는 회사

계산 구조를 보여 드리기 위한 가정 숫자입니다.

①의 가중치 3 : 2 : 1은 시행령 제56조 제1항이 정합니다. 가장 최근 해에 3배 무게를 둡니다. 그리고 같은 조항은 "그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다"고 적습니다. 3 : 2 : 1로 가중평균한 1주당 순손익액이 음수면 순손익가치는 0원이 되고, 그러면 80% 하한이 바닥을 받쳐 줍니다. 3년을 단순히 더한 값이 적자여도 최근 해 이익이 크면 가중평균은 양수일 수 있으니, 가중평균으로 따져 봐야 합니다.

이 회사를 DCF 계산기에 넣고 앞으로 매년 이익이 크게 늘 거라고 입력했더니 주당 40,000원이 나왔다고 해 봅시다. 세법 가격 23,000원의 약 174%입니다. 성장 전망이 클수록 DCF가 세법 가격보다 높게 나오는 게 보통입니다.

2-2. 예시 B — 이익은 적고 자산이 많은 회사

이익이 적은데 자산이 쌓인 회사는 80% 하한이 가격을 끌어올립니다. 이런 회사를 DCF 계산기에 넣으면 현금흐름이 작아서 주당 30,000원처럼 세법 가격보다 낮게 나오기 쉽습니다. "DCF로는 3만원인데 왜 세무서는 4만원이라고 하나요?"라는 질문이 여기서 나옵니다.

80% 하한은 엘리베이터 바닥의 안전 멈춤 장치와 비슷합니다. 이익이 아무리 떨어져도 주가는 순자산가치의 80% 층에서 멈춥니다. 이익 쪽 버튼을 아무리 눌러도 그 아래로는 내려가지 않아요.

💡 가장 흔한 패턴이 이 예시 B입니다. 법인전환 후 10년 넘게 이익을 쌓아 둔 회사는 순자산가치가 주가를 결정합니다. 이익을 줄여서 주가를 낮추려 해도 80% 하한에 막혀요.

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3. 순자산가치만으로 평가하는 회사는 어떤 곳인가요?

🎯 한 줄 요약

시행령 제54조 제4항에 해당하면 3 : 2 가중평균 없이 순자산가치 하나로 평가합니다. 다만 제3호·제5호는 3 : 2 결과가 순자산가치보다 낮은 경우로 한정됩니다.

📝 쉽게 말하면

이익으로 가치를 매기기 어려운 회사들이 있습니다. 막 문을 연 회사, 문 닫는 중인 회사, 재산 대부분이 부동산이나 다른 회사 주식인 회사. 이런 곳은 과거 이익이 회사 가치를 제대로 보여 주지 못하니, 세법은 재산만 보고 값을 매깁니다.

시행령 제54조 제4항은 대상을 호별로 닫아서 적어 두었습니다(제4호는 2018년 삭제).

여기에 단서가 하나 붙습니다. 제3호와 제5호는 "제1항 본문에 따라 평가한 가액이 1주당 순자산가치보다 낮은 경우로 한정"합니다. 부동산이나 주식이 80% 이상인 회사라도, 3 : 2 가중평균 결과가 이미 순자산가치보다 높으면 그 높은 값을 그대로 씁니다.

💡 분할로 새로 만든 법인 대표님들이 제2호에서 자주 헷갈리십니다. 등기부상 설립일로 3년을 세면 "3년 미만이니 순자산가치"라고 읽기 쉬운데, 적격분할 신설법인이면 분할 전 사업부분이 시작된 날부터 셉니다.

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4. 그럼 DCF 계산기 숫자는 세법에서 완전히 무시되나요?

🎯 한 줄 요약

아닙니다. 다만 두 가지를 구분해야 합니다. DCF를 참고해 실제로 체결한 거래가액은 시가 요건을 갖추면 시가가 될 수 있고, DCF 평가방법 자체는 평가심의위원회 심의 신청 절차로 제출합니다.

📝 쉽게 말하면

세법의 원칙은 시가입니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 보충적 평가방법은 시가를 산정하기 어려울 때 쓰는 대체 수단이에요(같은 조 제3항). 그러니 DCF와 세법이 만나는 지점은 세 갈래로 나눠 보면 됩니다.

4-1. 경로 ① 실제 매매가액 — 요건을 갖추면 시가

"투자자가 그 가격에 샀으면 그게 무조건 시가죠?" 대표님들이 제일 많이 오해하시는 대목이에요. 반은 맞고 반은 틀리거든요.

평가기간 안에 그 회사 주식을 실제로 사고판 거래가 있으면 그 거래가액이 시가로 인정될 수 있습니다. 거래가 있다는 사실만으로 언제나 시가가 되는 건 아니고, 아래 제외 사유에 해당하지 않아야 합니다. 평가기간은 시행령 제49조 제1항이 정합니다. 상속은 평가기준일 전후 6개월, 증여는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지입니다.

투자자가 DCF를 참고해 가격을 정하고 실제로 지분을 샀다면, 시가 여부를 따지는 대상은 DCF 숫자가 아니라 그 거래가액입니다. DCF는 가격을 정한 근거로 간접 반영될 뿐이에요. 단, 시행령 제49조 제1항 제1호는 두 경우를 뺍니다.

• 가목 — 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나목 — 거래된 비상장주식의 액면가액 합계가 발행주식총액(액면 기준)의 100분의 1과 3억원 중 적은 금액 미만인 경우. 다만 평가심의위원회 심의를 거쳐 거래 관행상 정당한 사유가 인정되면 이 제외에서 다시 빠집니다

평가기간 밖의 거래도 길이 있습니다. 같은 항 단서는 평가기준일 전 2년 이내의 매매, 그리고 평가기간이 지난 뒤부터 시행령 제78조 제1항에 따른 기한까지의 매매도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서가 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있게 했습니다.

4-2. 경로 ② DCF 감정평가서 — 주식은 막혀 있습니다

부동산은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관(기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상)이 낸 감정가액의 평균을 시가로 볼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제1항 제2호·제6항). 다만 조건을 붙이는 등 상속세·증여세 납부 목적에 맞지 않거나 평가기준일 현재 원형대로 감정하지 않은 감정가액은 빠지고, 감정가액이 기준금액에 못 미치면 세무서가 다른 감정기관에 다시 맡깁니다. 그래서 "주식도 DCF로 감정 받아 오면 되지 않나요?"라고 물으시는데요. 시행령 제49조 제1항 제2호 원문이 괄호로 막아 두었습니다.

"해당 재산(법 제63조제1항제1호 및 제65조제2항에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 […] 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액"

법 제63조 제1항 제1호가 바로 주식등입니다. 비상장주식은 감정가액으로 시가를 만들 수 없다는 뜻이에요. 회계법인이 써 준 DCF 가치평가 보고서가 아무리 두꺼워도, 그 자체로는 증여세 시가가 되지 않습니다.

4-3. 경로 ③ 평가심의위원회 — DCF 평가방법을 심의에 제출하는 절차

시행령 제54조 제6항은 납세자가 아래 방법 중 하나로 평가한 가액을 첨부해 평가심의위원회에 심의를 신청하면, 위원회가 심의해 제시하는 가액 등에 의할 수 있다고 정합니다. 단, 신청할 수 있는 가액의 폭을 아래 단서로 한정해 두었어요.

1. 규모·업종이 비슷한 상장법인의 주식가액을 이용하는 방법
2. 향후 기업에 유입될 현금흐름에 할인율을 적용하는 방법 — 이게 DCF입니다
3. 향후 주주가 받을 배당수익에 할인율을 적용하는 방법
4. 제1호부터 제3호까지에 준하는 방법으로서 일반적으로 공정하고 타당하다고 인정되는 방법

"그럼 신청만 하면 DCF 가격으로 정해지는 거예요?" 그렇진 않아요. 위원회가 심의해서 제시하는 가액을 쓰는 절차라, 신청 가액이 그대로 채택된다는 보장은 없거든요.

그리고 단서가 붙습니다.

"다만, 납세자가 평가한 가액이 보충적 평가방법에 따른 주식평가액의 100분의 70에서 100분의 130까지의 범위 안의 가액인 경우로 한정한다."

신청 기한과 결과 통지 기한은 시행령 제49조의2 제5항·제6항이 정합니다.

기한은 조문 문언 그대로 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전을 기준으로 세세요. 상속세 과세표준 신고기한은 법 제67조, 증여세 과세표준 신고기한은 법 제68조 제1항이 정하니, 그 신고기한을 먼저 확정하고 거기서 70일을 거슬러 올라가면 신청 마감일이 나옵니다. 평가서 작성에 걸리는 시간까지 생각하면 평가서는 증여하기 전에 준비해 두는 편이 안전합니다.

70%에서 130%라는 범위는 축구 골대로 생각하시면 쉽습니다. 세법 가격이 골대 한가운데고, 그 양옆 30%까지가 골문 폭입니다. DCF 공이 골문 안으로 들어와야 심판(평가심의위원회)이 골인지 아닌지 판정을 시작합니다. 골문 밖으로 벗어난 공은 판정 대상조차 아닙니다.

신청할 때 붙일 서류도 정해져 있습니다(제49조의2 제5항 제2호). 보충적 평가방법에 따른 주식평가액과 그 부속서류, 보충적 평가액이 불합리하다고 인정할 수 있는 근거자료, 제54조 제6항 방법으로 평가한 가액과 그 부속서류입니다.

💡 대표님들과 이 심의 신청 얘기를 나누면 대표님들이 먼저 "그럼 신청하면 DCF 가격으로 해 주나요?"라고 물으십니다. 조문 문언은 "위원회가 제시하는 평가가액에 의하거나 […] 계산한 평가가액에 의할 수 있다"입니다. 납세자가 낸 숫자가 그대로 채택된다는 뜻이 아닙니다.

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5. DCF 계산기 평가액으로 평가심의위원회 심의를 신청할 수 있을까요? — 예시로 따져 보기

🎯 한 줄 요약

DCF 가액 ÷ 보충적 평가액이 0.7 이상 1.3 이하인지부터 계산하세요. 그 안에 없으면 평가심의위원회 심의 신청 대상이 아닙니다.

앞의 두 예시에 대입해 보겠습니다.

예시 A처럼 DCF가 세법 가격보다 훨씬 높은 경우, 납세자 입장에선 사실 신청할 이유가 적습니다. 세금을 더 내겠다는 신청이 되니까요. 이 심의 신청이 쓰이는 건 예시 B처럼 세법 산식이 회사 실제 가치보다 높게 나올 때입니다. 자산은 많은데 그 자산이 돈을 못 버는 회사, 최근 이익이 일시적으로 튄 회사가 여기에 해당하거든요.

💡 임대 건물처럼 돈을 적게 버는 자산이 많은 회사는 예시 B처럼 세법 가격이 DCF보다 높게 나오기 쉬워요. 이때 DCF 가액이 70~130% 범위 안이면 제휴 세무 전문가와 심의 신청을 검토해 볼 수 있지만, 범위를 조금이라도 벗어나면 아예 신청 대상이 아니에요. 범위부터 확인하세요.

5-1. 최근 이익이 튀었다면 — 추정이익 특례도 있습니다

"작년에 이익이 확 늘었으니 추정이익으로 가면 되죠?" 이렇게 물으시는 분이 많은데, 이익이 늘었다는 것만으로는 안 돼요. 아래 조건을 먼저 보세요.

DCF와 비슷하게 미래 이익으로 순손익가치를 바꾸는 규정이 하나 더 있습니다. 시행령 제56조 제2항입니다. 다음 네 요건을 모두 갖추면, 재정경제부령으로 정하는 신용평가전문기관·회계법인·세무법인 중 둘 이상이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 3년 가중평균 순손익을 대신할 수 있습니다.

1. 일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 재정경제부령으로 정하는 경우에 해당할 것
2. 상속세·증여세 과세표준 신고기한까지 1주당 추정이익의 평균가액을 신고할 것
3. 1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서작성일이 해당 과세표준 신고기한 이내일 것
4. 1주당 추정이익의 산정기준일과 상속개시일 또는 증여일이 같은 연도에 속할 것

제1호의 "재정경제부령으로 정하는 경우"는 시행규칙 제17조의3 제1항이 호별로 적어 두었습니다(제1호는 삭제).

• 제2호 자산수증이익·채무면제이익·보험차익·재해손실(자산수증이익등) 합계의 3년 가중평균액이, 법인세 차감전 손익에서 자산수증이익등을 뺀 금액의 3년 가중평균액의 50퍼센트를 초과
• 제3호 평가기준일 전 3년이 되는 날이 속하는 사업연도 개시일부터 평가기준일까지 합병·분할을 했거나 주요 업종이 바뀐 경우
• 제4호 법 제38조 합병이익 산정을 위해 합병당사법인의 주식가액을 산정하는 경우
• 제5호 최근 3개 사업연도 중 1년 이상 휴업한 경우
• 제6호 유가증권·유형자산 처분손익과 자산수증이익등 합계의 3년 가중평균액이 법인세 차감전 손익 3년 가중평균액의 50퍼센트를 초과
• 제7호 주요 업종의 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우
• 제8호 제2호부터 제7호까지와 유사한 경우로서 재정경제부장관이 고시하는 사유

추정이익을 뽑는 기준도 정해져 있습니다. 시행규칙 제17조의3 제4항은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의5 제2항에 따라 금융위원회가 정한 수익가치에 순손익가치환원율을 곱한 금액이라고 적습니다. 평가자가 마음대로 DCF를 돌리는 게 아니라 정해진 틀이 있다는 얘기예요.

⚠️ 시행령 제56조 제2항 제1호에 "순손익액이 증가하는 등"이라는 말이 있지만, 해당하는지는 시행규칙 제17조의3 제1항 제2호~제8호의 사유로 판단합니다(같은 항 제1호는 삭제). 최근 이익이 늘었다는 사실만으로 되는 것도 아니고, 적자라서 안 되는 것도 아닙니다. 휴업·합병·분할·업종 변경·매출 발생 3년 미만처럼 목록에 있는 사유에 해당하는지를 먼저 확인하세요.

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6. 회사가 대표 지분을 사거나, 가족끼리 주식을 사고팔 때는 어떤가요?

🎯 한 줄 요약

법인이 당사자인 거래는 법인세법(부당행위계산)이, 가족끼리 개인이 사고파는 거래는 상증세법(저가 양수·고가 양도 증여) 기준이 걸립니다. 어느 쪽이든 시가를 모르면 결국 상증세법 평가로 돌아와요.

📝 쉽게 말하면

가족에게 헐값에 넘기면 세무서가 "제값으로 다시 계산하겠습니다"라고 되돌리는 제도가 있습니다. 법인 쪽에선 이걸 부당행위계산의 부인이라고 부릅니다(법인세법 제52조). 제1항은 내국법인의 행위나 소득금액 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그와 관계없이 소득금액을 계산한다고 정합니다. 기준은 시가입니다(같은 조 제2항).

그 시가가 불분명할 때 법인세법 시행령 제89조 제2항은 두 가지를 차례로 적용합니다.

1. 감정평가법인등이 감정한 가액. 다만 주식등 및 가상자산은 제외
2. 「상속세 및 증여세법」 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지를 준용해 평가한 가액

여기서도 주식은 감정가액에서 빠집니다. 순서도 봐야 해요. 특수관계인이 아닌 제3자 사이에 일반적으로 거래된 가격이 있으면 그 가격이 먼저 시가이고(같은 조 제1항), 그런 가격이 없을 때 상증세법 평가로 돌아옵니다. 회사가 대표님 지분을 자기주식으로 사들일 때 DCF 평가서 가격이 그 시가보다 높으면, 법인 쪽에선 고가 매입으로 법인세법 제52조 부당행위계산 부인이 검토되고 받는 사람 쪽에선 상증세법 과세가 검토될 수 있습니다. 다만 고가 매입·저가 양도의 부인은 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때만 적용됩니다(법인세법 시행령 제88조 제3항). 차이가 있다고 곧바로 추징이 확정되는 건 아니지만, 한쪽 법만 보고 가격을 정하면 다른 쪽에서 문제가 생길 수 있어 두 법을 함께 검토해야 합니다.

💡 가장 조심스러운 장면이 이겁니다. 증여세만 검토하고 법인 거래 가격을 정했다가, 법인세 쪽 검토를 빠뜨리는 경우가 드물지 않습니다.

👪 가족끼리 개인이 사고팔 때는 기준이 달라요

"아버지 주식을 제가 싸게 사면 법인세 기준(3억 원·5%)을 보면 되죠?" 아니에요. 법인이 끼지 않고 부모·자녀처럼 특수관계인 개인끼리 주식을 사고팔면 상증세법 제35조 제1항이 적용돼요.

• 시가보다 싸게 사거나 비싸게 판 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면, 그 차액에서 이 기준금액을 뺀 만큼이 이익을 본 사람의 증여재산이 됩니다(시행령 제26조 제2항).
• 예) 시가 10억 원인 주식을 자녀에게 6억 원에 넘기면 차액은 4억 원. 기준금액은 3억 원(시가의 30%인 3억 원과 3억 원 중 적은 금액)이라 4억 − 3억 = 1억 원이 자녀의 증여재산가액이에요.
• 파는 부모님 쪽도 양도소득세를 시가로 다시 계산당할 수 있어요(소득세법 제101조).

최대주주 지분이라면 하나를 더 봐야 합니다. 상속세 및 증여세법 제63조 제3항은 최대주주등의 주식에 평가액의 100분의 20을 가산합니다. 할증에서 빠지는 주식은 시행령 제53조 제8항이 9개 호로 닫아 두었고, 그중 제9호가 「중소기업기본법」상 중소기업과 직전 3개 사업연도 매출액 평균 5천억원 미만 중견기업이 발행한 주식입니다. 할증 제외 대상인지 판정하는 순서(중소기업·중견기업 판정 포함)는 최대주주 20% 할증 글에서 풀어 두었습니다.

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7. 비상장주식 증여, 어떤 가격으로 준비하면 되나요?

7-1. 상황별 기준 가격

💡 이 표를 짚어 보면 대부분 두 번째나 세 번째 줄에서 멈추세요. DCF 평가서를 이미 비싸게 받아 두셨더라도, 그 숫자가 쓰이는 곳은 투자 협상 테이블이지 증여세 신고서가 아닌 경우가 많아요.

7-2. 증여 전에 돌려볼 셀프 체크 5가지

• [ ] 증여 예정일 기준 평가기간(전 6개월 – 후 3개월) 안에 제3자와의 지분 거래가 있거나 예정돼 있는가
• [ ] 최근 3년 1주당 순손익과 순자산가치로 보충적 평가액을 먼저 계산해 봤는가
• [ ] 가지고 있는 DCF 평가액이 보충적 평가액의 70%에서 130% 사이인가
• [ ] 평가심의위원회를 쓸 거라면, 증여세 신고기한 만료 70일 전까지 서류를 갖출 수 있는가
• [ ] 거래 상대방이 회사(법인)라면 법인세법 제52조 쪽 검토도 같이 했는가

→ 세 번째와 네 번째가 모두 "예"여야 DCF 평가액으로 심의를 신청할 기본 조건을 갖춘 거예요. 실제 신청에는 보충적 평가액과 부속서류, 보충적 평가가 불합리하다는 근거자료, DCF 평가액과 부속서류가 더 필요합니다(4-3 참고, 시행령 제49조의2 제5항 제2호). 실제 거래가액이 있다면 그 가액의 시가 요건은 첫 번째 항목에서 따로 봅니다.

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📎 이 글의 한계

숫자를 다루는 글이라 미리 말씀드릴 게 있습니다.

• 예시 A·B의 숫자는 계산 구조를 보여 드리기 위한 가정값입니다. 실제 순손익액은 법인세법상 각 사업연도소득에서 시행령 제56조 제4항이 정한 금액을 더하고 빼서 다시 계산합니다. 손익계산서 당기순이익과 다릅니다.
• 순자산가액도 장부가 그대로가 아닙니다. 자산을 상증세법 방법으로 다시 평가하고 시행령 제55조가 정한 항목을 가감합니다.
• 평가심의위원회 결과는 미리 알 수 없습니다. 범위 안에 들어간다는 건 신청 대상이 된다는 뜻이지, 그 가격이 채택된다는 뜻이 아닙니다.
• 세무 신고와 평가심의위원회 신청 대리는 제휴 세무사·회계법인을 연결해 드립니다.

☎️ 위 네 가지 중 하나라도 우리 회사 얘기 같으시면, 상황을 15분 전화(010-3709-5785)로 들려주시면 준비 순서를 정리해 드리고, 평가·신고처럼 실행이 필요한 경우에는 제휴 전문가를 연결해 드립니다.

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7-3. 이 다음에 따라오는 질문 3가지

증여 시점은 언제가 유리한가요

보충적 평가의 순손익가치는 최근 3년 순손익을 3 : 2 : 1로 가중평균해서, 가장 최근 해의 비중이 제일 커요. 그래서 실적이 꺾인 해의 결산이 확정되면 평가액이 낮아질 수 있습니다. 다만 앞의 두 해 실적도 함께 들어가고, 순자산가치의 80% 아래로는 내려가지 않아요(시행령 제56조 제1항, 제54조 제1항 단서). 반기 숫자로 이 시점을 가늠하는 방법은 자녀 주식 증여 저점 확인 글에서 다뤘습니다.

증여로 넘길까, 상속까지 기다릴까

주식 가격을 알았다면 다음은 넘기는 방식입니다. 가업승계 증여세 과세특례와 가업상속공제는 요건과 사후관리가 다릅니다. 증여와 상속 비교 글에서 이어 보세요.

순손익가치와 순자산가치를 더 자세히 보고 싶다면

3 : 2 산식, 80% 하한, 적자 회사의 주가가 왜 그대로인지는 비상장주식 평가방법 3 대 2와 80% 바닥 글에서 한 단계 더 들어갑니다.

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🚨 혼자 결정하지 마세요

"도장 찍기 전에 알았으면 좋았을 텐데요." 대표님들이 제일 많이 하시는 말입니다. 주식 가격을 매기는 기준일이 증여일이거든요. 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 요건을 갖춘 실제 매매가 있으면 그 거래가액이 시가로 인정될 수 있고(비상장주식은 감정가액으로 시가를 만들 수 없어요), 그런 가액이 없으면 증여일을 기준으로 세법 산식(보충적 평가)으로 정해집니다(시행령 제49조 제1항). 증여 계약서에 도장을 찍은 다음에 "DCF로 다시 평가해 볼까"를 고민하면, 평가심의위원회 신청은 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전까지 마쳐야 합니다. 평가서를 만드는 데 걸리는 시간을 생각하면 도장을 찍은 뒤에 시작해서는 늦은 경우가 많아요.

아래 세 경우는 혼자 계산하지 마시기를 권합니다.

• 투자 유치를 앞두거나 막 끝낸 회사 — 평가기간 안의 제3자 거래가격은 시가가 될 수 있습니다(특수관계인 간 부당 거래·소액 거래는 제외). 증여 시점을 투자 전으로 둘지 뒤로 둘지가 세금을 가릅니다
• 자산은 많은데 이익이 적은 회사 — 80% 하한이 걸려 있으면 DCF 등 다른 평가방법으로 평가심의위원회 심의를 신청하는 방안을 검토해 볼 만합니다
• 회사가 대표 지분을 사들이는 구조를 검토 중인 경우 — 증여세와 법인세를 동시에 봐야 합니다

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❓ 자주 묻는 질문

Q1. DCF 계산기로 나온 값으로 증여세를 신고해도 되나요?

그대로는 안 됩니다. 시가가 없으면 세법 산식(보충적 평가)이 기본이고, DCF 가액을 쓰려면 평가심의위원회 심의를 따로 신청해야 해요.

DCF 가액으로 심의를 신청하려면 그 값이 보충적 평가액의 70~130% 범위 안이어야 해요(시행령 제54조 제6항). 평가기간 안에 요건을 갖춘 실제 매매가 있으면 그 거래가액이 시가가 될 수 있고요(제49조 제1항 제1호).

Q2. DCF와 세법 평가액이 왜 이렇게 다른가요?

보는 시간이 달라서예요. DCF는 앞으로 벌 돈을 할인하고, 세법은 최근 3년 1주당 순손익을 3 : 2 : 1로 가중평균해 10%로 나눈 순손익가치와 지금의 순자산가치를 섞습니다(시행령 제56조 제1항). 성장 기업은 DCF가, 자산은 많고 이익이 적은 회사는 세법 가격이 높게 나오기 쉽습니다.

Q3. 회계법인 DCF 감정평가서를 받으면 시가로 인정되나요?

인정되지 않습니다. 비상장주식은 감정가액으로 시가를 만들 수 없게 막혀 있어요.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호가 감정가액 시가 인정 대상에서 법 제63조 제1항 제1호의 주식등을 빼 두었기 때문입니다. 평가서는 평가심의위원회 신청 자료로 쓰입니다.

Q4. 투자자가 DCF로 정한 가격에 지분을 샀으면 그 가격이 시가가 되나요?

평가기간 안의 실제 매매라면 시가가 될 수 있습니다. 평가기간은 증여가 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지, 상속이 전후 6개월이에요.

다만 특수관계인과의 거래로 객관적으로 부당한 경우와, 거래된 주식의 액면가액 합계가 발행주식총액의 100분의 1과 3억원 중 적은 금액 미만인 경우는 빠집니다(시행령 제49조 제1항 제1호). 소액 거래라도 평가심의위원회 심의로 정당한 사유가 인정되면 다시 시가로 봅니다.

Q5. 적자 회사는 주식 가치가 0원으로 평가되나요?

그렇지 않습니다. 순자산이 남아 있으면 주가는 순자산가치의 80% 아래로 내려가지 않아요.

3년 가중평균 순손익이 음수면 순손익가치는 0원이 되지만(시행령 제56조 제1항), 가중평균 결과가 1주당 순자산가치의 80%보다 낮으면 80% 금액으로 평가합니다(시행령 제54조 제1항 단서).

Q6. DCF로 평가심의위원회에 신청하려면 조건이 뭔가요?

DCF 가액이 세법 산식 결과의 70~130% 안에 들어야 하고, 증여라면 신고기한 만료 70일 전까지 신청해야 합니다.

상속이라면 신고기한 만료 4개월 전까지 신청하고, 결과는 증여 20일 전·상속 1개월 전까지 서면으로 통지돼요(시행령 제54조 제6항, 제49조의2 제5항(신청 기한)·제6항(결과 통지)).

Q7. 최근 이익이 갑자기 늘었는데 미래 추정이익으로 평가받을 수 있나요?

이익이 늘었다는 사실만으로는 안 됩니다. 휴업·합병·업종 변경 같은 시행규칙상 사유에 해당하고 네 요건을 모두 갖춘 뒤, 신용평가전문기관·회계법인·세무법인 중 둘 이상이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액이어야 쓸 수 있어요.

네 요건은 ① 시행규칙 제17조의3 제1항 제2호~제8호 사유에 해당할 것 ② 신고기한까지 추정이익 평균가액을 신고할 것 ③ 산정기준일과 평가서작성일이 신고기한 이내일 것 ④ 산정기준일과 증여일(상속개시일)이 같은 연도일 것이에요(시행령 제56조 제2항).

Q8. 우리 회사가 순자산가치만으로 평가되는 회사인지 어떻게 아나요?

청산 중·사업 계속 곤란(제1호), 사업개시 전·3년 미만·휴폐업(제2호), 부동산 등이 자산의 80% 이상(제3호), 주식등이 자산의 80% 이상(제5호), 잔여 존속기한 3년 이내(제6호)인 회사는 순자산가치로만 평가해요.

다만 제3호·제5호는 3 : 2 결과가 순자산가치보다 낮을 때만 적용되고, 적격분할로 생긴 법인은 분할 전 사업개시일부터 기간을 셉니다(시행령 제54조 제4항).

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✍️ 저자 소개

이상수 — 엘비즈파트너스 대표이사

• ISO 3종 국제선임심사원
• AI 활용마스터 1급
• 저서: 「잘되는 회사는 분명 특별한 이유가 있다」, 「경영컨설팅은 끝났다」
• 법인전환·가업승계 경영자문, 중소기업 AI 활용 교육 (세무 신고·평가 등 실행이 필요한 경우 제휴 전문가 연결)
• 문의: lbiz-partners.com / 010-3709-5785

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엘비즈파트너스는 경영 컨설팅·교육 회사입니다. 개별 세무·법무 자문이나 신고 대리, 주식 가치평가서 작성은 하지 않습니다. 세무 신고와 평가심의위원회 신청 대리, 가치평가는 제휴 세무사·회계법인을 연결해 드립니다.

본 글은 2026년 9월 25일 기준 현행 법령을 법제처 국가법령정보센터 원문으로 확인해 작성했습니다 — 상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 제63조, 같은 법 시행령 제49조, 시행령 제49조의2, 시행령 제54조, 시행령 제56조, 시행규칙 제17조, 법인세법 제52조, 법인세법 시행령 제89조. 일반적인 제도 안내이지 개별 자문이 아닙니다. 순손익액·순자산가액의 세무상 조정과 평가심의위원회 신청은 회사마다 판단이 달라지므로, 실제 신고 전에는 세무대리인과 함께 확인하시기 바랍니다.